Yöneticinin Tanımı

Yönetici, tek başına olan ve ana binanın yönetimini yapması adına görevlendirilen kişiye verilen bir addır. Bu tanım yapılırken dikkat edilmesi gereken şey yönetici ile aynı göreve sahip olan fakat üç kişilik bir kurul olarak yönetim yapan yönetim kurulunun aynı şekilde var olduğudur.

Yönetici hem kat malikleri tarafından seçilebilirken hem de dışarıdan bir üçüncü kişi olarak da seçilerek bu göreve getirilebilir.

Binada Yöneticinin Zorunlu Olup Olmaması

Eğer ana apartman içinde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm/kat varsa o zaman yöneticinin getirilmesi ve var olması zorunludur.

Yöneticinin Atanma ve Atanamama Durumu

Kat malikleri tarafından hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunlukta olan kişiler tarafından yönetici seçilerek atanır. Yöneticinin atanması için gereken oy miktarı daima mutlak aranan bir oran olmalıdır. Eğer bu oranlar mutlak bir orana sahip değilse o zaman yönetici seçilemez ve atanamaz.

Tıpkı yukarıda da belirttiğimiz gibi kat maliklerinin oyları oran olarak mutlak olmazsa yönetici atanamaz ve dolaylı olarak da seçilecek kişi belirlenemez. İşte bu yüzden böyle bir durumla karşılaşılırsa bir kat maliki tarafından sulh mahkemesine müracaat yapılır bunu izleyerek sulh mahkemesi diğer kat maliklerini kendilerine baş vuran kat maliki gibi dinledikten sonra mahkeme olarak ana apartmana bir yönetici atarlar. Bu yönetici altı ay geçmeden kat malikleri kurulu tarafından değiştirilemez; haklı bir sebep olursa değiştirilir.

Yöneticinin Görev Süresi

634 sayılı Kanun’a göre yönetici her yıl olmak şartıyla kat malikleri kurulunun kararıyla yeniden seçilir. Yeni bir yönetici göreve getirilebilirken karara göre eski yöneticide tekrar bu göreve getirilebilmektedir.

Anlaşıldığı üzere ana hususu daima yöneticinin bir seçim yoluyla göreve getirilmesi ve görevden alınmasıdır.

Yöneticinin Görevleri

Ana apartman içinde görev yapan yöneticinin görevleri 634 sayılı Kanun’da üç ana başlık olarak yazılmıştır:

• Genel yönetim işlerinin görülmesi

• Defter tutularak belgelerin saklanması

• İşletme projelerinin yapılması

Bu görevlerden ilki olan “Genel Yönetim İşleri” için şunları söyleyebiliriz:

1. Kat malikleri kurulunca apartman için verilen kararların yerine getirilmesi,

2. Apartmanın bakım ve onarımının gerektiği zaman yapılması aynı şekilde apartmanın uygun usulde kullanılmasının sağlanması ve bunun için gereken paranın kat maliklerinden avans olarak toplanması,

3. Sigorta işlerinin ödenmesi gereken tutarın kat maliklerinden toplanarak sigorta işlemlerinin düzgün bir şekilde yapılması,

4. Apartman ile ilgili olan ödemelerin kabulü, borçların ödenmesi aynı zamanda yetkiliyse bağımsız bölümlerde bulunan kişilerden kira toplanması,

5. Apartmanın tümünü ilgilendiren bildirimlerin kabulünün verilmesi,

6. Kat mülkiyetine ilişkin görevlerini yerine getirmeyen kat maliklerine dava açarak icra takibinin yapılması,

7. Toplanan paraları kendi adında bulunan ancak yönetici sıfatıyla geçen bir banka hesabına aktarılması,

8. Gereken toplantı zamanlarında kat maliklerinin toplantıya çağrılması.

Gibi olan görevleri yerine getirmek apartman yöneticisinin ilgilenmesi ve yapması zorunlu olan görevleridir.

İkinci olarak “Defter ve Belge İşleri” ile ilgili onları şu şekilde sıralayabiliriz:

1. Protokol, bildiri ve ihtarların özetini, tarihlerini ve giderlerini karar defterine kronolojik olarak düzgün bir şekilde yazılması aynı şekilde bununla birlikte gelen makbuz ve harcama belgelerinin kronolojik olarak içine eklenmesi,

2. Yazılanları ve gider belgeleri gibi olan bütün belgelerin bir dosyaya saklanması,

3. Karar defterini her takvim yılının bitiminden başlayarak en az 1 ay içinde notere götürülerek kapatılması.

Gibi olan görevleri yerine getirmek apartman yöneticisinin ilgilenmesi ve yapması zorunlu olan görevleridir.

Üçüncü ve son olarak “İşletme Projelerinin Yapılması” ile ilgili olanları şu şekilde sıralayabiliriz:

1. Ana apartmanın bir yıllık yönetiminde gelir ve gider tutarlarını,

2. Giderlerden gelenleri her kat malikine Kanun’un 20’nci maddesine göre yaparak tahmini miktarı hesaplaması,

3. Tahmini giderlerle diğer olası giderleri karşılamak üzere kat maliklerinin vermesi gereken avans tutarlarını yönetmesi.

Gibi olan görevlerin yerine getirmek apartman yöneticisinin ilgilenmesi ve yapması zorunlu olan görevleridir.

Kapıcının Tanım ve Görevleri

Bir sitenin veya apartmanın içinde bulunan kapıcıların görevleri kaloriferleri yöneticinin talimatıyla birlikte yakmak veya söndürmek, binanın içinde kullanılan ortak yerlerin gerekli düzen ve temizliğini yapmak, güvenliğe dikkat etmek, belirli saatlerde çöpleri toplamak ve bahçe varsa buranın bakımını sağlamak olarak belirlidir. Aynı zamanda kendisine ve ailesine ayrılmış olan konutun sadece onlardan istenilen şekilde kullanılması gereklidir. Eğer bu amaçta sapılır ve konuta zarar veririlerse bunların harcamalarını kendi cebinden vermek zorundadır.

Her halükârda bir kapıcıya görevleri standart olma durumundan İş Kanunu hükümlerine aykırı olmamak şartıyla farklı görevler verilebilir.

Kapıcıya Maaş bordrosunun imzalatılması

Verilen ücretler her ne kadar artık banka aracılığıyla “online” şekilde ödense bile bu konu İş Kanunu’nun 37’nci maddesinde işverenin işyerinde yaptığı ödemelerin onun için çalışan işçiye ücretini gösteren imzalı bir pusula vermesini zorunlu tutar. Bunun amacı işçinin kendi maaş bordrosunun içeriğini ve kendisine verilen ücreti değerlendirebilmesini hata varsa bunu bildirmesini sağlamaktır.

Bu yüzden ne olursa olsun işçi yani kapıcıya her ay maaş bordrosunu imza karşılığında elinde bulundurması için verilmesi gerekir.

Kapıcının Maaşı Elden Ödenebilir mi?

Günümüzde maaşların büyük çoğunluğu banka üzerinden takibi kolay olduğu için ödenmektedir. Ama bunun tam tersi bir durum varsa ve bulunan lokasyonda bir banka şubesi yoksa o zaman ödemelerin PTT kanalıyla yapılması gerekir.

Kısaca aşağıda iki örnek üzerinden sizlere bu konuyu özetleyerek anlatabiliriz:

1. Eğer çalışan sayısı 5 ve onun üzerinde çok kalabalık bir grupsa kapıcının maaşı tamamen banka aracılığıyla ödenmelidir.

2. Eğer çalışan sayısı 4 ve onun altında olacak şekilde az ise kapıcının maaşı isteğe bağlı olarak elden verilebilir veya banka aracılığıyla da yapılabilir.

Kapıcının Haftalık Çalışma Süresi

İş Kanunu'na göre kapıcının çalışma süresi haftalık belirlenmelidir. Normal olarak kapıcının haftalık çalışma süresi 45 saattir. Ancak bu durum taraflarca daha az olarak da karar olarak belirlenebilmektedir. İşveren bu sürenin 11 saatini aşmamak kaydıyla kapıcının çalışma saatlerini istediği günlere serpiştirerek haftalık olarak değiştirebilir.

Bunun böyle olması İş Kanunu'nun getirdiği yönetmeliğin 7’nci maddesine uymaması anlamına gelmez. Bu maddeye göre kapıcının çalıştığı apartman veya sitede günlük çalışma süresi en çok dörde bölünerek yapılmalıdır.

Kapıcının Yıllık Ücretli İzni

4857 sayılı İş Kanunu’nun 53’üncü maddesine göre yıllık ücretli izinler şu şekilde olmaktadır:

1. 1 yıldan 5 yıla kadar olan işçiler için 14 gün

2. 5 yıldan çok 15 yıldan az olan işçiler için 20 gün

3. 15 yıl ve daha çok olan işçiler için 26 gün

Ek olarak İş Kanunu’nun 53’üncü maddesi gereğince 18 yaşından ve daha küçük olan işçiler ile 50 yaşında ce daha yaşlı olan işçilere verilecek olan izin süresi 20 gün olmalıdır.

Yıllık izin süreleri iş sözleşmeleriyle arttırılabilirken kesinlikle azaltılamaz. En önemlisi yıllık izin hakkından kesinlikle vazgeçilemez bu yüzden yazılı ve sözlü anlaşmalar yükümlülükte yok hükmündedir. Bu yüzden izin günlerinin tam günlerinde ve aksaklık olmadan kapıcılara verilmesi zorunludur.

İstisnalara gelince kapıcının çalışmadığı zamanlar kapıcının bu süreleri yıllık izin bakımından çalışılmış kabul edilir. Bu istisnalara giren nedenleri kısaca şöyle sıralayabiliriz:

1. Kapıcının kazaya uğraması veya hastalığa yakalanması,

2. Kadın kapıcıların doğum öncesi ve sonrası için çalışmamaları,

3. Kapıcının askerlik ve buna benzer zorunlu katılım isteyen zamanlarda çalışmaması,

4. Hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günlerinde çalışmamaları.

İşte bu nedenler baş gösterirse o zaman işçinin çalışmadığı zamanlar çalışmış olduğu kabul edilmek zorunludur.

Eğer işçi ile işveren davalık olursa yazılı evraklar önemlidir. Kapıcısına yıllık ücretli izinleri kullandıran kat malikleri kurulu veya yönetici kesinlikle kapıcıya izin kayıtlarını imzalatmalı ve kendilerini güvenceye almalıdır.

Kapıcının İşten Çıkarılması

İşten çıkarılması gereken bir kapıcı için kat maliklerinin kurulundan çıkan sonuçla birlikte olmalıdır. Aynı zamanda Yönetmeliğin 4’üncü maddesine bakıldığında yönetici tıpkı kat malikleri gibi kapıcıyı da işten çıkarabilmektedir. Her halükârda yöneticinin bir kapıcının iş sözleşmesini iptal edebilmesi için kat malikleri kurulunca kendisine yazılı yetki verilmiş olması gerekir.

Kurallara uygun olmayan işten çıkarılmalar da hayatta mevcut olduğundan bir kapıcının hiçbir sebep yokken işten çıkartılması her ne kadar yasal da olsa arkasından kapıcı için ihbar süresinin kullandırılması ve kıdem tazminatının ödenmesi gerekir. Gerekli bir sebep olduğunda ise kapıcıya kıdem tazminatı ödemesi ve ihbar süresi kullandırılması gerekmez.

Bu konular değişkenlik gösterdiğinden bir kat malikleri kurulunun veya yöneticinin bu konuda yapması gereken esas şey hemen kapıcının iş sözleşmesini iptal etmeleri ve bir avukattan bu süreç için destek almaları gereklidir.

Kapıcının iş Sözleşmesi İptalindeDikkat Edilmesi Gerekenler

Bir kapıcının işten çıkarılması için dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:

1. Kapıcı eğer işten İş Kanunu’nun 25’inci maddesine göre çıkarılacaksa haklı iptalin nedeni olan FİİL’in olduğunu kat malikleri kurulu veya yönetici bunu 6 iş günü içinde iptal edilmesini sağlamalıdır. Eğer iptal 6 gün içerisinde gerçekleştirilemezse o zaman kapıcı artık haklı nedenle işten çıkartılamaz.

2. Kapıcının iş sözleşmesinin iptalini gerektirdiği eylemin tutanakla kayıt altına alınması gerekir. Bu yüzden bu konuyla ilgili olan şahitler tarafından tutanak imzalanmalıdır.

3. İşte çıkarılmasının ardında 25’inci madde kapsamında olmayan bir neden olduğunda kapıcı için kıdem tazminatı ödenmesi hem de ihbar süresinin kullandırılması gereklidir.

4. Eğer iş sözleşmesinin iptalini kapıcı yapıyor ve bunun için haklı bir sebebi olmadan işten ayrılıyorsa o zaman kapıcıya kıdem tazminatı ödenmesi gerekmez; ihbar süresini çalışması gerekir.

Kat Malikleri Kurulunun Toplantı Zamanı

1. Olağan Toplantı Zamanı

2. Olağanüstü Toplantı Zamanı

Olağan Toplantı Zamanı

Kat malikleri, 634 sayılı Kanun’un 29’uncu maddesi uyarınca kat malikleri kurulu her sene an az bir defa toplanmak zorundadır. Eğer toplanma zamanını gösteren yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanılır. O halde kat malikleri kurulu ya yönetim planında gösterilen tarihte ya da böyle bir zaman belirlenmemişse, her yılın ilk ayı içinde (ocak ayı) toplanır.

Toplu yapılarda (site) ise kat malikleri kurulu en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemiş ise ikinci takvim yılının ilk ayı (ocak ayı) içinde toplanması gerekmektedir.

Olağanüstü Toplantı Zamanı

Önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin isteği üzerine kat malikleri kurulu toplanabilir. Bu toplantının olabilmesi için toplantı istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılması gereken bir çağrı veya mektupla toplantının nedeni bildirilmelidir.

Bu çağrı yapılırken yeterli çoğunluk ilk toplantıda sağlanmazsa ikinci toplantının nerede ve ne zaman yapılacağı belirtilmelidir. Böyle bir durumda iki toplantı arasındaki süre 7 günden az olmamalıdır.

Faydalı Yenilik Nedir? İzin Şartları

Ortak gayrimenkulün bulunulduğu yerlerde kat malikleri kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar. Ancak faydalı bir yenilik söz konusu olduğunda kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuna sahip olması gerekir.

Faydalı yeniliğin amacı ortak kullanılan yerlerin düzgün ve rahat kullanılabilmesidir. Bu yeniliklerin faal bir biçimde yapılabilmesi için söz konusu yeniliğin ortak alanlara faydalı olması gerekmektedir. Bu faydalı yeniliklerin ana amacı ortak alanların tamamen kurallı bir şekilde kullanılmasıyla buralardan alınacak faydaların çoğaltılmasıdır.

Isı Yalıtımı, Yakıt Dönüşümü ve Merkezi Sistem Değişiklikleri

Isı yalıtımı konusuyla ilgili olarak bir apartman veya sitede bulunan kat malikleri ‘ısı yalıtımı, ısıtma sistemlerinin yakıt dönüşümü ve merkezi sistemden ferdi sisteme/ferdi sistemden merkezi sisteme geçme’ olarak bilinen bu üç konudan birisinin bir kat maliki tarafından gündeme getirilmesiyle birlikte özel kurallar uygulamaları gerekir. Buna göre alınması gereken kararlar tamamen kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuna bağlıdır.

Her halükârda gereken kuralların daima bir istisnası vardır ve bu istisnalara göre toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtmanın ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi gerektiğinde kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliğini sağlamalarında verdikleri karar yürürlüğe sokulabilir. Bunun tam tersine gelinirse yani 2.000 metrekare ve üzeri olan bir binada ferdi ısıtma sisteminin merkezi ısıtma sistemine dönüştürülmesi gerektiğinde sadece bir kat malikinin sayı ve arsa payı çoğunlukta olursa da verilmesi gereken karar için tek bir oy yeterli olacaktır.

Bu anlattığımız usul ve esaslar Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından düzenlenerek yenilenmektedir.

Site veya Apartmanda İşyeri Açılması

634 sayılı Kanuna göre binanın bağımsız bölümlerinde hangi tür işyerlerinin açılıp açılmayacağına aynı zamanda özel durumlarda ne yapılması gerektiğine dair bilgiler dört alt başlık altında verilmiştir.

Bunlardan ilki işyeri ya da ticaret yeri olarak görünen bağımsız bölümlerde kurulamayacak müesseselerdir. Bunları şu şekilde listeleyebiliriz:

1. Hastane

2. Dispanser

3. Klinik

4. Poliklinik

5. Ecza laboratuvarı

Ve bunlara benzeyen diğer müesseseler.

Kat malikleri, yukarıdaki müesseselerin kurulmasına dair aralarında sözleşme yapmış olsalar bile, buna aykırı olan sözleşme hükümleri bunu geçersiz kılacaktır. Ancak poliklinik gibi olmayan muayenehaneler bu hükmün dışında kalmaktadır.

İkinci grup ise binanın mesken olarak görünen bağımsız bölümünde açılabilecek işyerleridir ki; bu ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile açılabilmektedir. Bunları şu şekilde listeleyebiliriz:

1. Kahvehane

2. Tiyatro

3. Sinema

4. Bar

5. Kulüp

6. Dans Salonu

7. Fırın

8. Lokanta

9. Pastane

10. Süthane

11. İmalathane

12. Boyahane

13. Basımevi

14. Dükkân

15. Galeri

16. Çarşı

Ve bunlara benzeyen diğer müesseseler.

Üçüncü grup ise mesken olarak görünen bağımsız bölümlerde avukatlar tarafından açılacak bürolardır ki; bu hususta yapılacak düzenleme 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’na bırakılmıştır.

Bu Kanun’un 43’üncü maddesinde de “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre ana gayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aramaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.” denilmiştir.

Böylelikle avukatlar binaların mesken görünen bağımsız yerlerinde büro açabilmektedir. Aynı zamanda bunun yönetim planında aksine hüküm dahi olsa, bu hüküm dikkate dahi alınmaz.

Dördüncü grup, mesken olarak görünen bağımsız bölümlerde Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlerin ve Yeminli Mali Müşavirlerin büro açması ile ilgilidir ki; bu hususta yapılacak düzenleme de 3568 sayılı Kanun’a bırakılmıştır.

Bu Kanun’un 45’inci maddesinde de “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre ana gayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde kat maliklerinin izni ve benzer şartlar aranmaksızın serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunabilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.” denilmiştir.

Tıpkı avukatlar gibi mali ve yeminli müşavirlerin binaların mesken görünen bağımsız yerlerinde büro açmaları pekâlâ mümkündür.

Yöneticinin Görevi

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir. Buna göre yönetici,

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirir,

b) Anagayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır,

c) Anagayrimenkulü sigorta ettirir,

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanmasını gerçekleştirir,

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulünü sağlar, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanmasını sağlar,

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulünü yapar,

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim Planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ce denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen belgedir. Bu çerçevede Yönetim Planı, apartman ya da sitenin anayasası gibidir ve sorunların giderilmesinde başvurulması gereken ilk kaynaktır.

Yönetim Planında yapılacak bir değişiklik için kat maliklerinin 4/5 oyu şarttır. Bu durumda yapılan değişikliklerin Tapu Sicil Müdürlüğüne götürülüp kütüğe işletilmesi gerekir.

Yönetici her yıl, kat malikleri tarafından yeniden seçilir. Burada yönetici yeni kişi olabileceği gibi eski yöneticinin seçilmesi de mümkündür. Buna bir süre kısıtı yoktur.

Kat malikleri kurulunca yönetici seçimi yapılamayan bir gayrimenkulde, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine, ilgili sulh hukuk mahkemesince yönetici atanır. Mahkemece atanan bu yönetici, atanmasını takip eden 6 aylık süre içinde kat malikleri kurulunca değiştirilemez.

Yöneticinin Atanması ve
Görev Süresi

Yönetici Kimdir, Varlığı Zorunlu Mudur?

Bir gayrimenkulün yönetimini gerçekleştirmek üzere görevlendirilen kişi " Yönetici" olarak adlandırılır. Bu görevli kişi sayısı 3 kişi ise o zaman bu durumda oluşuma " Yönetik Kurulu" ismi verilir.

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Bu oran mutlak aranan bir oran olup ilk toplantı ya da ikinci toplantı fark etmeksizin aranır.

Mevzuat - I

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), konu ile ilgili ana mevzuat kaynağıdır. Bunun haricinde, KMK’da hüküm bulunmayan hallerde başvurulacak mevzuat kaynakları ise şunlardır:

Apartman ve Site Yönetiminin Tabi olduğu Mevzuatlar

• Yapı ruhsatı, iskân (yapı kullanma izni) ve projeye aykırı tadilatların yasal durumu, 3194 Sayılı İmar Kanununa tabidir.

• Kat mülkiyeti ve kat irtifakının tapu kütüğüne tescili, yönetim planının şerh edilmesi gibi usuller, Tapu Sicil Tüzüğüne tabidir.

• Site içindeki güvenlik kameralarının konumu ve kayıtların saklanması gibi mahremiyet konularını düzenleyen mevzuat 6698 Sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunudur.

634 Sayılı KMK’da hüküm bulunmayan hallerde başvurulacak mevzuat kaynakları (devam):

• Ödenmeyen aidatların icra takibi yoluyla tahsil edilmesi süreçlerinde temel referans, 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunudur.

634 Sayılı KMK’da hüküm bulunmayan hallerde başvurulacak mevzuat kaynakları (devam):

• Apartman ve sitelerde çalışanlar ve sakinlerin kimlik bilgilerinin kolluk kuvvetlerine bildirilmesini düzenleyen mevzuat, 1774 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunudur.

Mevzuat - IV

634 Sayılı KMK’da hüküm bulunmayan hallerde başvurulacak mevzuat kaynakları (devam):

• Asansörlerin yıllık kontrolleri ve yöneticinin bu konudaki sorumluluklarını düzenleyen kaynak, Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliğidir.

• Merkezi ısıtma sistemlerinde ısı paylaşımı ve Enerji Kimlik Belgesi (EKB) alınması zorunluluklarını getiren mevzuat, 5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunudur.

• "Paylı Mülkiyet" ve "Elbirliği Mülkiyeti" hükümleri, komşuluk hukuku ve dürüstlük kuralı çerçevesinde KMK'nın tamamlayıcısı, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunudur.

• Site çalışanları ile yapılan sözleşmeler, kiracı-ev sahibi ilişkileri ve verilen zararlardan doğan sorumluluklarla ilgili konular 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa tabidir.

Mevzuat - II

Mevzuat - III

• Apartman ya da siteye ait ve tapuda kayıt altına alınmış Yönetim Planı KMK'dan sonraki ana kuralların bütününü teşkil eder.

• Kapıcı, kaloriferci, güvenlik ve temizlik personeli gibi çalışanların hakları (kıdem tazminatı, mesai saatleri vb.) için esas alınan hukuki metin, 4857 Sayılı İş Kanunudur.

• Ortak alanlardaki yangın merdivenleri, tüpler ve güvenlik önlemleri Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğe tabidir.

AİDAT ve GİDERLER

Aidat ve Gider Ödemeyen Kat Maliki Hakkında İcra Takibi

Gider veya avans payını ödemeyen ve ödemek istemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya binanın yöneticisi 634 sayılı Kanuna dayanarak belirlenene kat maliki hakkında işlem başlatarak icra takibi yapma hakkına sahiplerdir.

Aynı şekilde gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödeme zorunluluğu vardır.

Aidat ödemekten kaçınmak

Bir sitede veya bir apartmanda oturan kat malikleri onlara sunulan hizmetlerden vazgeçmek ve bunlardan faydalanma ihtiyacı duymaması sonucunda gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bunun sebebi ortak bir alanda oturan bütün kat maliklerinin yaşadıkları alanın düzgünlüğü ve konforunun devam etmesinin nedeninin onlardan alınan gider ve avans paylarına bağlı olmasındadır.

Örnek verecek olursak aşağıda verilen gerekçeler nedeniyle kat maliki aidat ödemekten kaçınamaz:

· Asansörü kullanmamak

· Kapıcı hizmetine gerek duymamak

· Çocuk sahibi olmadığı gerekçesiyle sitenin veya binanın parkının onarımına katkı sağlamamak

· Araba kullanmadığı ve bu nedenle arabası olmadığı için ortak olarak kullanılan garaj giderlerine katılmamak

Eğer her kat için ayrı bir aidat ve gider miktarı söz konusu olsaydı o zaman herkesçe kullanılan bu ortak alanların devamlılığı ütopik bir rüyadan başka bir şey olmazdı; kaos hemen gelir ve herkesi evlerinden eder.

Ödenmeyen Aidattan Kiracının Sorumluluğu

Apartman ve sitelerde bağımsız bölümden fiilen yararlanan kişinin genel uygulama kapsamında aidat ödemesi gerekmektedir. İşte bu nedenle birçok apartman ve sitede aidatı kat malikleri yerine kiracılar ödemektedir. Her hâlükârda bu durum kiracının yasal olarak aidatı tek başına ödemekte olduğu anlamına gelmemektedir.

634 sayılı Kanun’un 22’nci maddesine göre; Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükuna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilden sorumludur.

Ancak şu vardır ki kiracının sorumluluğu ödemekte olduğu kira miktarı ile sınırlı olmaktadır. Eğer kiracı aidat için ödeme yaparsa bu onun ödediği kira borcundan düşüleceği anlamına gelmektedir. Çünkü kanunun hükmüne göre ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur ve kiracı kat maliki ile söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.

Kiracı ve ev sahibi kira sözleşmesine hüküm koyarak aidatın kimin ödeyeceğini kararlaştırabilme hakkına sahiptir. Böyle bir sözleşme hükmünde bile ancak ve ancak kendi aralarındaki anlaşmazlıkların çözülebilmesinde etkili olabilir.

Eğer bir bağımsız bölüm kiracısı gereken aidatı ödemiyorsa bu durumun hemen kat malikine bildirilmesi gerekmektedir. Bildirilen durumla birlikte kat maliki bu sorunun çözülmesini sağlayabilir aynı zamanda her halükârda sorumlu olduğu bir ödemenin yapılmadığı konusunda haberdar olur.

Aidat ve Giderlerin Ödenmemesi Halinde Kiracının durumu

Yukarıda da belirtildiği üzere aidat ve giderlerden kat maliki kural olarak sorumludur. Ancak 22’nci maddeye göre; kat malikinin, 20’nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilden sorumludur.

Yine yukarıda belirtildiği üzere kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödemeyle birlikte ödeme kira borcundan düşülür. Aynı zamanda kiracı kat maliki ile söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır. Bunun böyle olması kiracının aidatını ödememesi halinde, temel olarak, kat maliki aleyhinde hukuki işlem yapılabileceğidir. Eğer kat maliki ile kiracı arasında, aidatın kiracı tarafından ödeneceğine dair bir anlaşma varsa, kat maliki daha sonra kiracı aleyhinde hukuki işlem yapabilir.

Tekrardan kiracının bölümü ile ilgili bilinmesi gereken temel konu onun sorumluluğunun “kira borcu” ile sınırlı olmasıdır.

Aidat ödemeyen kiracı hakkında icra takibi yapılabilmesinin tek yolu, kiracının kirasını ev sahibine tam ödememiş olmasıdır. Böyle bir durumda, kiracının kira bedeli kadar mesuliyeti söz konusu olacağından, onun aleyhinde de kat maliki gibi icra takibi yapılması mümkündür.

Açıklanan bu durum eğer size kafa karıştırıcı geldiyse kısaca bu ana hususu şöyle özetleyebiliriz:

· Kiracının ev sahibine kira borcu yoksa aidat ödenmemesi nedeniyle icra takibi kat malikine karşı yapılmalıdır.

· Kiracının ev sahibine kira borcu varsa, aidat ödenmemesi nedeniyle icra takibi kat malikine ya da eksik ödenen kira bedeli tutarında olmak üzere kiracıya karşı yapılabilir.

Gidere sebep Olan Kat Maliki hakkında Uygulama

Genel giderlere, kat maliklerinden birisi veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin hatalı bir hareketi sonucu apartman veya sitenin ortak kullanılan bölümlerinden birisinde hasar oluşursa, gidere katılanların ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olan bağımsız bölümden kişilere karşı hak ve sorumlulukları devralmaları için hukuki işlem başlatılabilir.

Bu açıklamayı sizlere bir örnek vererek açıklamamız gerekirse şöyle anlatabiliriz:

Diyelim ki bir kat maliki asansörle evine eşya taşırken asansörün aynasını kırsa ve bu gider apartman yönetimi tarafından avans hesabından karşılansa, ödenen miktar kat malikinden talep edilebilir.

Eğer kat maliki sebep olduğu hasarı ödemek istemez ise bu kişiyi yasal yollara başvurarak ödenmiş olan giderin karşılığını ödeyen kişilere doğru tutarıyla geri vermesi talep edilebilir.

Mevzuat

g) Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirir,

b) Anagayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır,

c) Anagayrimenkulü sigorta ettirir,

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanmasını gerçekleştirir,

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulünü sağlar, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanmasını sağlar,

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulünü yapar,

Bağımsız bölüm sayısının 8 veya daha fazla olduğu gayrimenkullerde yönetici atanması mecburidir.
Bir gayrimenkulün tüm bağımsız bölümlerinin bir tek kişiye ait olması halinde bu kişi otomatik olarak yönetici olacaktır.