Yöneticinin Görevi

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir. Buna göre yönetici,

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirir,

b) Anagayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır,

c) Anagayrimenkulü sigorta ettirir,

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanmasını gerçekleştirir,

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulünü sağlar, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanmasını sağlar,

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulünü yapar,

Mevzuat

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek şekilde gerekli tedbirleri alır,

h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirleri, onlar adına alır,

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapar ve kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilr,

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırır,

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırır.

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim Planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ce denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen belgedir. Bu çerçevede Yönetim Planı, apartman ya da sitenin anayasası gibidir ve sorunların giderilmesinde başvurulması gereken ilk kaynaktır.

Yönetim Planında yapılacak bir değişiklik için kat maliklerinin 4/5 oyu şarttır. Bu durumda yapılan değişikliklerin Tapu Sicil Müdürlüğüne götürülüp kütüğe işletilmesi gerekir.

Yönetici her yıl, kat malikleri tarafından yeniden seçilir. Burada yönetici yeni kişi olabileceği gibi eski yöneticinin seçilmesi de mümkündür. Buna bir süre kısıtı yoktur.

Kat malikleri kurulunca yönetici seçimi yapılamayan bir gayrimenkulde, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine, ilgili sulh hukuk mahkemesince yönetici atanır. Mahkemece atanan bu yönetici, atanmasını takip eden 6 aylık süre içinde kat malikleri kurulunca değiştirilemez.

Yöneticinin Atanması ve
Görev Süresi

Yönetici Kimdir, Varlığı Zorunlu Mudur?

Bağımsız bölüm sayısının 8 veya daha fazla olduğu gayrimenkullerde yönetici atanması mecburidir.
Bir gayrimenkulün tüm bağımsız bölümlerinin bir tek kişiye ait olması halinde bu kişi otomatik olarak yönetici olacaktır.

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Bu oran mutlak aranan bir oran olup ilk toplantı ya da ikinci toplantı fark etmeksizin aranır.

Bir gayrimenkulün yönetimini gerçekleştirmek üzere görevlendiren kişi "yönetici" olarak adlandırılır. Bu görevli kişi sayısı 3 kişi ise o zaman bu durumda bu oluşuma "yönetim kurulu" ismi verilir.

Mevzuat - I

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), konu ile ilgili ana mevzuat kaynağıdır. Bunun haricinde, KMK’da hüküm bulunmayan hallerde başvurulacak mevzuat kaynakları ise şunlardır:

Apartman ve Site Yönetiminin Tabi olduğu Mevzuatlar

• Yapı ruhsatı, iskân (yapı kullanma izni) ve projeye aykırı tadilatların yasal durumu, 3194 Sayılı İmar Kanununa tabidir.

• Kat mülkiyeti ve kat irtifakının tapu kütüğüne tescili, yönetim planının şerh edilmesi gibi usuller, Tapu Sicil Tüzüğüne tabidir.

• Site içindeki güvenlik kameralarının konumu ve kayıtların saklanması gibi mahremiyet konularını düzenleyen mevzuat 6698 Sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunudur.

634 Sayılı KMK’da hüküm bulunmayan hallerde başvurulacak mevzuat kaynakları (devam):

• Ödenmeyen aidatların icra takibi yoluyla tahsil edilmesi süreçlerinde temel referans, 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunudur.

634 Sayılı KMK’da hüküm bulunmayan hallerde başvurulacak mevzuat kaynakları (devam):

• Apartman ve sitelerde çalışanlar ve sakinlerin kimlik bilgilerinin kolluk kuvvetlerine bildirilmesini düzenleyen mevzuat, 1774 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunudur.

Mevzuat - IV

634 Sayılı KMK’da hüküm bulunmayan hallerde başvurulacak mevzuat kaynakları (devam):

• Asansörlerin yıllık kontrolleri ve yöneticinin bu konudaki sorumluluklarını düzenleyen kaynak, Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliğidir.

• Merkezi ısıtma sistemlerinde ısı paylaşımı ve Enerji Kimlik Belgesi (EKB) alınması zorunluluklarını getiren mevzuat, 5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunudur.

• "Paylı Mülkiyet" ve "Elbirliği Mülkiyeti" hükümleri, komşuluk hukuku ve dürüstlük kuralı çerçevesinde KMK'nın tamamlayıcısı, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunudur.

• Site çalışanları ile yapılan sözleşmeler, kiracı-ev sahibi ilişkileri ve verilen zararlardan doğan sorumluluklarla ilgili konular 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa tabidir.

Mevzuat - II

Mevzuat - III

• Apartman ya da siteye ait ve tapuda kayıt altına alınmış Yönetim Planı KMK'dan sonraki ana kuralların bütününü teşkil eder.

• Kapıcı, kaloriferci, güvenlik ve temizlik personeli gibi çalışanların hakları (kıdem tazminatı, mesai saatleri vb.) için esas alınan hukuki metin, 4857 Sayılı İş Kanunudur.

• Ortak alanlardaki yangın merdivenleri, tüpler ve güvenlik önlemleri Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğe tabidir.